別荘の土地の所有権｜別荘の土地は誰の物なのかで色々コストが変わる

中古別荘の場合、あまり気にしない人もいるかもしれませんが、土地の所有形態が数種類あります。

それによって、別荘購入後にかかる維持費や費用が変わります。ですから今回は土地に絞ったお話をしようと思います。

別荘地の所有権

別荘地は以下のような所有形態があります。

• 別荘オーナーに所有権
• 自治体所有の貸借権
• 管理会社所有の貸借権

実は、別荘地の建物無しの土地のみで販売しているものでもよく見ると貸借権を販売していることもあります。

大抵の場合、30年単位で更新料がかかるようになっており、売られている土地はその期限まであと少しということもあるのでよく確認しておきましょう。

土地所有権の場合

土地の所有権を買った場合、かかる費用は固定資産税です。

建物とは別でかかります。一軒家を持っているのと同じです。

自治体所有の土地貸借権の場合

別荘地は自治体が開発しているということも少なくありません。土地貸借権なので、その名の通り土地のレンタルです。

固定資産税がかからない代わりに、貸借料がかかります。自治体所有の土地は、多くの場合が固定資産税と同じレベルに設定されています。

管理会社所有の土地貸借権の場合

これは、管理会社というより、開発会社と言った方が良いかもしれません。所謂デベロッパーが地主から買った、もしくは借りた土地を開発した別荘地のことです。

土地の貸借料自体は自治体所有の場合と同様、固定資産税と同程度の金額のことが多いです。が、一部高いところもあるので事前に確認しましょう。

また、更新料が自治体所有と比べるとはるかに高いので更新時期も要注意です。

この形態では、管理費が高くなっていることも有るので、トータルの維持費は事前に注意深く計算しておくことをおススメします。

土地の所有権か貸借権、どちらが良いのか

所有しているときにかかる維持費は大差ないです。長く所有していると、更新料のある貸借権の方が費用が掛かる可能性が高いです。

所有権と貸借権で差が出るのが売却時です。

所有権は、所有権自体を売却するので通常の土地売買と同じです。売却金額から仲介手数料を引いた金額を手に入れられるので、ある程度の資産性があると言えます。

一方、貸借権の場合、土地単体で売るということは出来ません。(自治体によります)

ではどうするかというと、借りているものなので返すということです。ただし、大抵の場合建物の所有権は購入者自身にあるので、建物が建ったままでは返却不可です。

更地にして返却ということです。

この場合、返却するだけなので資産性はありません。しかも建物を取り壊すことを考えるとマイナスです。

ただし、建物の状態が良ければ、中古物件として不動産会社に仲介してもらうことも出来ますから、決して大きなデメリットと言う訳ではありません。

別荘売却時の盲点

「売却すればお金になる」と言いましたが、これには穴があります。どういうことかというと、“売れれば”という前提ありきということです。

つまり、売れないことをしっかりと考えなければなりません。

いつ売るか決めているならまだしも、減価償却できない別荘を購入するときに、いつ売るかを具体的に決める事は無いでしょう。ましてや、数十年後の未来に別荘が売れる社会になっているかは誰も予想できませんので。

売れない場合、使わないとしても管理費がかかり続けます。別荘の場合、普通の不動産と異なり、不動産会社が買い取るということはありません。管理費がかかるからです。

ですから、基本的には仲介のみの取引になるので価格設定によっては売れません。売れてもものすごく安くなってしまうということも考える必要があるでしょう。

まとめ

別荘の土地所有権と土地貸借権のそれぞれにメリット、デメリットがあることがお分かりいただけたかと思います。これからまた別荘を取り巻く環境も変わっていくとは思いますし、私自身変えていきたいと思っています。

それでもやはり未来を予想することは難しいので他の条件を鑑みながら検討して頂くことをおススメします。

どちらが良いかは価値観次第なのでご自身で判断してください。