長野の別荘地の二大巨頭

長野県の別荘地の中でも、首都圏から比較的短時間で行くことができる軽井沢と蓼科は人気のエリアだと思います。

今回は、蓼科に別荘を持っている私が軽井沢と蓼科の違いをさまざまな面で比較していきたいと思います。

立地的違い

まず、立地的な違いから見ていきましょう。軽井沢は長野県中部の東側に位置しています。ほとんどを群馬県と隣接する地域です。

ちなみに似たような名前でも北軽井沢は群馬県の地名です。標高は丁度1000m付近で、浅間山の麓という地理的特徴を持ちます。別荘地は駅周辺に広がり連続しています。

一方の蓼科は長野県中部諏訪湖の北側にあります。茅野市や諏訪市、上田市に囲まれた蓼科山の近くの広範囲にわたる地域です。別荘地は点在しています。

交通手段の違い

軽井沢への交通手段

軽井沢は新幹線と信濃鉄道の軽井沢駅の周辺に位置しています。東京駅から1時間少々で到着する圧倒的な立地の良さが魅力とも言えます。車で来る場合は上信越自動車道碓氷軽井沢が最寄りのインターです。練馬や埼玉から非常に来やすい場所なのでそのあたりのナンバーの車が軽井沢の別荘地ではよく見かけます。関越は渋滞しても割と進むのでお盆などを避ければ車でも行きやすいです。

蓼科への交通手段

蓼科は中央道の諏訪南ICか諏訪ICが最寄りです。エリアによって様々ですが、近いところだとインターから15キロくらい、遠いと30キロ以上離れているので、交通の便が良いとは言い難いです。また、電車の場合は茅野駅まで特急あずさで来ることができます。新宿から3時間ほどかかります。

高速のインターから遠いエリアは新幹線佐久平からも同じくらいの距離になるのでそちらから来ることも可能です。佐久平は軽井沢の次の駅ですから、東京駅から1時間半ほどです。

気候や環境の違い

軽井沢の気候

軽井沢は標高1000mの高原です。軽井沢全体は比較的平坦な台地で山から吹きおろす風が吹くので涼しいです。ただ、旧軽井沢エリア(駅北側)は旧軽井沢銀座、駅南側はアウトレットがあり、開発されているのでその付近は夏になると暑いです。軽井沢は別荘地内以外はそんなに快適ではないと考えて良いです。

よく軽井沢は湿っていると言いますが、それはエリアによります。旧軽井沢エリアは大体そんなイメージですが、南部の南原・南ケ丘エリアはそこまでジメジメしていません。

蓼科の気候

蓼科は別荘地が点在している範囲が極めて広範囲なので場所によってかなり標高が違います。それでも概ね1200〜1600m付近に多いです。特に1500mくらいのところには町営の別荘地が数多くあるので軽井沢よりもかなり標高が高いです。標高が高いので夏の涼しさで言えば蓼科に軍配が上がります。

また、蓼科は晴天率が高いことも特筆すべき点です。晴天率が高いというのは単に晴れる確率が高いということで、夜や夕方には雨が降るので空っからに乾燥しているわけではありません。ただ、基本的には軽井沢よりも乾燥しています。

雰囲気の違い

軽井沢の別荘地の雰囲気

軽井沢は平坦な場所が多いです。旧軽井沢のさらに北部は急峻な場所もあります。ただ、面積で言えば平坦な別荘地が多いです。樹種は針葉樹がほとんどで、木の香りがするのが軽井沢の雰囲気を印象的にしていると感じます。

それぞれのエリアに〇〇の森のような名前が書いてあります。三井や鹿島など名の知れた別荘地は区画も大きく億超え物件しかありません。

蓼科の別荘地の雰囲気

蓼科の別荘地は大きく分けて2種類に分けることができます。山林エリアと原野エリアです。山林は別荘地自体が斜面にあり、高低差が大きいエリアのことと定義します。原野は軽井沢同様標高差が少ない平坦なエリアと定義します。

割合としては山林の別荘地が圧倒的に多く、原野エリアは蓼科三井の森や美濃戸高原など限られています。ゼネコンが開発した別荘地であっても山の斜面にあることが多いです。

相場の違い

軽井沢の相場

軽井沢は言わずと知れた高級別荘地ですが相場に関してはかなり幅があります。もちろん軽井沢駅から遠くなれば価格は安くなります。土地の価格の推移自体は首都圏の土地の価格と似ています。

土地は所有権の場合が多く、それも物件全体の価格に加えられるため蓼科と価格を単純に比較することはやや難儀です。旧軽井沢エリアは売り物件が出にくいですが、土地だけで3億円前後、建物と合わせて4億弱の物件も少なくありません。南原・南ケ丘エリアで3000万円〜というイメージです。

蓼科の相場

蓼科は驚くほど安いです。中古物件の底値は300万円台で多いのは500万円付近です。ちなみに、蓼科に新築の建売物件はほとんどありません。新築するのであれば、土地の権利(後述)を得てから建てるという流れです。

維持管理費の違い

軽井沢と蓼科でかかる維持費で違いが出るのは、大きく分けて2点。1つは土地にかかる維持費です。もう一つは別荘管理費です。土地代は軽井沢が所有権がほとんどなのに対して、蓼科はほとんど貸借権です。軽井沢では固定資産税、蓼科では土地の賃料がそれぞれかかります。概ね蓼科の方が安いです。

管理費はどちらの別荘地でもかかることが多いです。これは建物の状況を定期的に見てくれたり、前面道路の雪かきなどを行なってくれます。別荘地ごとに金額は異なるのでなんとも言えませんが蓼科だと年額5〜7万円が相場です。土地の賃料が8万円前後、建物固定資産税が2〜5万円、水道、ガスの基本料が3万円前後でトータル20〜30万円の別荘が多いです。月額1.5〜2.5万円くらいです。

軽井沢の別荘地は、管理費自体は特別高くはありませんが、3億クラスともなると固定資産税でかなりの金額になります。セカンドハウス利用の場合は税額をかなり控除してくれますのでそれができるかどうかも重要になります。インフラ基本料についても蓼科となんら変わりません。

軽井沢の場合は規模の大きい別荘地になるほどランニングコストも上がっていくというシンプルなイメージで相違ないでしょう。